Por Arturo Castañares
Editor General
El Alcalde de San Diego Kevin Faulconer tomó la decisión en 2016 de gastar al menos $16 millones más en el acuerdo del edificio 101 Ash St. en un esfuerzo por protegerse de las críticas políticas sobre “Papa” Doug Manchester, uno de los propietarios del edificio, y todos los líderes de la ciudad estuvieron de acuerdo con el despilfarro de los contribuyentes al aceptar disfrazar la compra del edificio como un arrendamiento.
Faulconer tomó la decisión en una reunión en su oficina con los principales funcionarios de la ciudad para buscar un acuerdo de arrendamiento en lugar de una compra directa para que las ganancias inesperadas no se pagaran directamente a Doug Manchester en un esfuerzo por disminuir las consecuencias políticas de enriquecer a uno de los mayores contribuyentes políticos del alcalde y antagonista entre los demócratas y la comunidad gay.
[Faulconer declinó comentar a La Prensa San Diego sobre los detalles de la reunión y no disputó la caracterización de la reunión. En su lugar emitió un comunicado que dice que “pidió una revisión independiente del proyecto Ash St y los resultados preliminares ya se han hecho públicos” y que “ha ordenó a los investigadores que abordaran todas las preguntas pendientes sobre este proyecto – del público y los medios de comunicación – para proporcionar un relato definitivo de lo sucedido.”]
La adquisición del edificio fue una prioridad para el Sindicato de Empleados Municipales (MEA) y el Sindicato de Bomberos de la Ciudad #145 en un esfuerzo por reubicar a los empleados de la ciudad del derrumbado Edificio de Operaciones de la Ciudad (COB) a instalaciones más seguras y modernas y el edificio 101 Ash parecía para ajustarse a la factura.
El personal superior de la ciudad en ese momento creía que la mejor decisión para la ciudad habría sido buscar una compra directa del edificio a sus entonces propietarios, Sandor “Sandy” Shapery, y su socio Doug Manchester, quien recientemente había comprado un 49% de la antigua sede de Sempra Energy por $ 20 millones. Su Manchester Financial Group ocupó temporalmente dos pisos y marcó la parte superior del edificio con el nombre de la empresa.
Un funcionario de alto nivel argumentó en la reunión en la oficina del alcalde el 6 de septiembre de 2016, que una compra directa ahorraría a los contribuyentes más de $16 millones al usar bonos municipales que pagan una tasa de interés más baja que los costos del financiamiento a través del arrendamiento, pero El alcalde Faulconer presionó por el arrendamiento para que una empresa intermediaria, Cisterra Development, fuera el vendedor pagado por la ciudad, y Cisterra, a su vez, pagara a Shapery y Manchester, según personas en la reunión. Todos recibieron instrucciones de evitar usar el nombre de Manchester al discutir el acuerdo para comprar el edificio.
El contrato de arrendamiento con opción a compra elevó el costo general de adquisición del edificio debido a las tasas de interés corporativas más altas que Cisterra cerró en el trato en comparación con los bonos municipales que la Ciudad podría haber utilizado para financiar la compra. El uso de bonos municipales también habría permitido a la Ciudad refinanciarlos en 10 años si las tasas hubieran bajado; en cambio, el contrato de arrendamiento bloqueó a la Ciudad en costos fijos durante 20 años.
Faulconer le dijo a un miembro del personal de la reunión que sería políticamente perjudicial para él ser visto como si permitiera que la ciudad pagara millones de dólares a Doug Manchester, uno de sus mayores donantes. Según los informes, un miembro del personal respondió, pero finalmente el alcalde lo anuló y le ordenó que siguiera solo el contrato de arrendamiento para protegerlo de las críticas políticas.
Un calendario publicado públicamente enumera a los asistentes a la reunión con el alcalde como su jefe de personal, el director de operaciones de la ciudad (COO), el director financiero, el director de operaciones adjunto, un director de operaciones adjunto, el director del departamento de activos inmobiliarios y personal adicional de la alcaldía.
El alcalde instruyó al personal a argumentar públicamente que el Acuerdo de Compra y Venta (PSA) entre Shapery y Manchester con Cisterra no estaba claro sobre si podría asignarse para permitir que la Ciudad compre el edificio directamente. El personal recibió instrucciones de utilizar ese argumento para alejarse de una compra y acercarse al acuerdo de arrendamiento con opción a compra políticamente preferible. El acuerdo pasó rápidamente por el proceso del Consejo para aprobarlo antes de que se programara que Cisterra cerrara el depósito en garantía.
Justo una semana antes de esa reunión, un correo electrónico del director de operaciones adjunto, Ron Villa, a otros miembros clave del personal les informó que “basándonos en la evaluación reciente que se realizó para el edificio, creemos que no podremos lograr la aprobación de un compra al precio de 72 millones de dólares”.
La Prensa San Diego y otros medios de comunicación informaron anteriormente que el precio de tasación más bajo fue la razón del cambio al contrato de arrendamiento que se describió en un correo electrónico de Villa al día siguiente de la reunión con el alcalde, donde le dijo al personal que ”la Ciudad ya no buscará una compra directa y en su lugar entrará en un contrato de arrendamiento con opción a compra similar a [Civic Center Plaza]”, otro acuerdo que Cisterra había negociado para la Ciudad a principios de 2015.
El personal superior sostuvo que la Ciudad podría haber comprado el edificio directamente usando varias opciones de financiamiento que hubieran ahorrado a los contribuyentes más que ejecutar el contrato de arrendamiento, y que la tasación no fue un factor para alejarse de una compra.
La instrucción explícita dada por el alcalde hace que el aleje de la compra, el uso de los supuestos problemas con la asignación, y la evitación del uso del nombre de Manchester como un plan orquestado.
Haciéndolo
Cuando el personal presentó el acuerdo de construcción a los concejales en el Comité de Uso de la Tierra el 21 de septiembre de 2016, la agenda enumeraba una opción de arrendamiento con opción a compra, no una compra. La solicitud era respaldar un contrato de arrendamiento con opción a compra de 20 años que incluía el pago de aproximadamente $545,000 por mes por un total de $128 millones. [Ver video]
El concejal Todd Gloria, que se había opuesto a Manchester por su oposición anterior del desarrollador al matrimonio homosexual, defendió el acuerdo de arrendamiento cuando se presentó ante el Comité. Gloria habló muy positivamente del edificio y el trato y reconoció que el contrato de arrendamiento era más caro que una “compra directa”.
“Esta parece ser una transacción financiera muy inteligente”, dijo Gloria durante la reunión, “al asociarnos con expertos de la comunidad y con personas que saben cómo hacer las cosas, todo sobre esto envía un mensaje a los contribuyentes de que tenemos nuestro cosas alineadas
por aquí ”, dijo Gloria. “Me gusta mucho de lo que está pasando aquí y les agradezco mucho”.
Gloria incluso preguntó al personal cuánto tiempo después de la compra “se puede quitar la señalización del edificio”, refiriéndose al nombre de Manchester sin decirlo directamente. Cuando el personal respondió que la señalización podría eliminarse tan pronto como comenzara el contrato de arrendamiento el primero de enero de 2017, Gloria hizo la moción para aprobar el trato.
El concejal David Álvarez preguntó al personal por qué no se propuso una compra directa para ahorrar a los contribuyentes millones de dólares, pero se encontró con la discusión sobre las cuestiones legales relacionadas con la asignación de compra. Aunque todavía parecía escéptico, Álvarez cedió cuando tres empleados diferentes de la ciudad le dijeron que el contrato de arrendamiento era la mejor manera de proceder.
[Álvarez emitió esta semana un comunicado de que “necesitamos una investigación criminal por parte de fiscales locales, estatales o federales para llegar a la verdad”.]
Cuando el acuerdo se presentó ante el pleno del Consejo el 17 de octubre de 2016, fue Gloria nuevamente quien habló primero, agregando dos veces que “para aquellos de nosotros que hemos estado en él [edificio], está extremadamente bien mantenido” antes de concluir con la moción para aprobar el trato. [Ver video]
“Veo esto como una victoria en todos los sentidos … es un mejor arreglo comercial para los contribuyentes … es algo de lo que quiero ser parte hoy, así que estoy feliz de hacer esa moción”, dijo Gloria.
[Gloria y su jefe de campaña, Nick Serrano, no han respondido a varias ofertas de comentarios y una entrevista con La Prensa San Diego].
Después de que el Concejo Municipal votó unánimemente para aprobar la ordenanza que autorizó los gastos de la ciudad para pagar el arrendamiento, la medida tuvo que volver al Concejo el 14 de noviembre de 2016 para una votación final. Ese día el artículo estaba en el calendario de consentimiento y fue aprobado por unanimidad automáticamente.
Las reglas de la ciudad requieren que cualquier ordenanza aprobada por el Concejo Municipal pueda ser impugnada por el público dentro de los 30 días posteriores a su aprobación, por lo que no se pueden tomar medidas para implementar los gastos o acciones en la ordenanza hasta que haya pasado ese tiempo. Por esa razón, el contrato de arrendamiento no se pudo haber firmado antes del 15 de diciembre de 2016.
Entintando el trato
Durante el tiempo entre el voto en el Ayuntamiento y la expiración del período de reflexión de 30 días, Mara Elliott fue juramentada el 12 de diciembre como la nueva fiscal de la ciudad, en sustitución de Jan Goldsmith.
El 19 de diciembre, la oficina de la fiscal de la ciudad Elliott ejecutó el contrato de arrendamiento. El documento final muestra que el nombre de Goldsmith fue tachado y el nombre de Elliott fue escrito a mano antes de que firmara la fiscal adjunta de la ciudad, Debra Bevier. Elliott no ha respondido a las preguntas de La Prensa San Diego sobre su papel en la revisión del acuerdo antes de que su oficina lo aprobará.
[En una carta emitida esta semana por el ex fiscal de la ciudad Mike Aguirre, menciona que Bevier fue designada por Jan Goldsmith; sin embargo, Goldsmith dice que Bevier permaneció allí cuando le entregó la oficina a Elliott el 12 de diciembre de 2016. Los Diputados en Jefe están autorizados a firmar en nombre del Fiscal de la Ciudad. Nadie ha alegado que Bevier ejecutó el acuerdo sin la autorización de Elliott.] [Ver documento firmado]
Según los términos del trato, la Ciudad acordó arrendar el edificio por 20 años a una tarifa fija de aproximadamente $18,000 por día, por un total de más de $128 millones en alquileres. La ciudad sería entonces propietaria del edificio una vez finalizado el período. Aunque se denominó arrendamiento con opción a compra, el precio de venta inicial se enumeró en $72.5 millones, más $5 millones para reparaciones estimadas necesarias para los inquilinos antes de que el personal pudiera mudarse.
Pero al final, el precio de compra final fue de aproximadamente $92 millones, incluidas las tarifas de ganancias de $4.5 millones para Cisterra y otros $10 millones en tarifas y costos no revelados que no se detallaron a la Ciudad.
¿A quién le pagaron?
Jason Hughes, un corredor de bienes raíces local que se ha desempeñado como asistente especial de servicios inmobiliarios para la ciudad desde 2013, estuvo íntimamente involucrado en las negociaciones en nombre de la ciudad, pero dos personas cercanas al trato han sugerido que Hughes Los vendedores también pagaron tarifas no reveladas.
Hughes no respondió a correos electrónicos, mensajes y contactos repetidos con su personal para confirmar o negar que recibió pago de cualquiera de los participantes de la compra/venta del edificio. Hughes no firmó una renuncia de agencia dual que le hubiera permitido representar a partes adversas en el trato.
La firma del contrato de arrendamiento antes de que Cisterra cerrara el depósito en garantía de su compra le permitió utilizar el contrato de arrendamiento de la Ciudad como garantía para el financiamiento de sus bonos. Cisterra no habría podido comprar el edificio sin el contrato de arrendamiento ejecutado por la Ciudad.
Shapery ha dicho públicamente que le dio a Manchester un cheque de 25 millones de dólares el día después del cierre de la venta, lo que le dio a Manchester una ganancia de 5 millones de dólares en unos 18 meses.
“Papa” Doug Manchester tiene una larga historia de desarrollo hotelero y de propiedades en San Diego, incluida la construcción de las torres Grand Hyatt y Marriott Hotel en Seaport Village, el campo de golf Grand Del Mar, y el complejo Navy Broadway en el frente de la bahía, pero el El edificio 101 Ash St fue la primera vez en 40 años que él y Shapery se asociaron en un trato.
Pero Manchester también tiene una larga trayectoria como donante de candidatos políticos, funcionarios electos y causas, incluido ser uno de los mayores contribuyentes a Donald Trump, habiendo donado más de 450.000 dólares a su campaña de 2016. En 2017, Trump nominó a Manchester como embajador en las Bahamas, pero su nombre fue retirado cuando no pudo asegurar la confirmación del Senado después de más de 2 años.
A nivel local, Manchester ha sido uno de los mayores donantes de Faulconer, así como de One San Diego, una organización sin fines de lucro que apoya las actividades comunitarias promovidas por Faulconer , y la esposa de Faulconer, Katherine, es la “Presidenta honoraria” del grupo.
Cisterra también le dio $ 5,000 a One San Diego antes de que la Ciudad firmara el contrato de arrendamiento con opción a compra de 20 años.
En 2014, cuando los republicanos buscaban un candidato para cubrir la vacante dejada por la renuncia de Bob Filner, los líderes republicanos locales se reunieron en un complejo de La Jolla para acordar a quién respaldar entre Carl DeMaio (que había perdido la elección de alcalde ante Filner) y Faulconer, quien entonces estaba en el Ayuntamiento. Manchester estuvo en la junta y ayudó a seleccionar a Faulconer como candidato de consenso.
En ese momento, Manchester era dueño del San Diego Union-Tribune y usó el periódico para atacar a DeMaio para disuadirlo de entrar a la carrera por su cuenta para desafiar a Faulconer .
En 2008, Manchester donó $125,000 para apoyar la Proposición 8 de la boleta electoral estatal que definía el matrimonio entre un hombre y una mujer, lo que generó indignación y protestas de los demócratas y la comunidad gay. La Proposición 8 fue aprobada pero luego se declaró inconstitucional.
Manchester fue propietario del San Diego Union-Tribune de 2011 a 2015.
Todd Gloria está ahora en la Asamblea Estatal y es candidato a alcalde en las elecciones de noviembre.
Kevin Faulconer fue elegido alcalde en febrero de 2014, fue reelegido en 2016 y será cesado en diciembre. Anteriormente se desempeñó en el Concejo Municipal de 2006 a 2014.
…continuará…
